Denver Home Mortgage - récemment découvert - Assurance hypothécaire Privage devient Franchise

Tranquillement et en fanfare que très peu à la fin de l'année dernière le président Bush a signé un projet de loi en loi rendant les primes d'assurance prêt hypothécaire déductibles à 100%. D'un coup rapide de la plume, le Président a créé une énorme quantité de parité fiscale pour un grand nombre d'Américains.

Il fut un temps, dans le passé pas si lointain, lors de l'achat d'une maison besoin d'un acompte de vingt pour cent. Il s'agissait d'un montant difficile d'argent pour sauver un grand nombre de personnes qui désiraient prendre part à cette pièce par excellence du rêve américain, de posséder votre propre maison. Au fil des ans des restrictions de crédit et de l'argent desserré moins à l'avance était nécessaire d'acheter une maison et accession à la propriété est devenu réalisable pour beaucoup d'Américains qui travaillent dur plus. Cependant, les prêteurs encore couvert leurs paris et quelque chose de nécessaire connu sous le nom d'assurance prêt hypothécaire privé pour les emprunteurs qui n'ont pas pu venir avec le nécessaire pour cent vingt-bas-paiement. Private Mortgage Insurance (PMI) est une assurance par défaut sur les prêts hypothécaires, fournies par les compagnies d'assurance tiers. PMI permet aux emprunteurs d'obtenir un prêt hypothécaire sans avoir à fournir un pour cent vingt-bas-paiement, en couvrant le prêteur pour le risque supplémentaire d'une haute prêt-à-value (LTV) hypothécaire. Le moins d'argent d'un emprunteur pourrait mettre bas plus la prime d'assurance prêt hypothécaire privé. L'avantage à la fois l'emprunteur et le prêteur est évident, mais le hic, c'est que l'emprunteur paie pour cette assurance dans leur paiement mensuel maison n'est pas le prêteur et, contrairement à l'intérêt versé annuellement, la prime PMI n'a pas eu avantage fiscal.

Les gens pris sur cela et a commencé à découvrir des façons d'éviter de payer PMI. La façon la plus courante consiste à financer une maison en utilisant un «prêt combo» par lequel un propriétaire prend des hypothèques multiples simultanément. Habituellement, un prêt de 80% en premier, suivi par le prêt deuxième position qui constitue tout ou partie du solde de 20% du prix d'achat. Dans de nombreux cas les paiements cumulés toujours égale à un versement hypothécaire unique avec PMI. Toutefois, le prêt combo permet aux emprunteurs de faire plus de leur impôt sur le paiement maison déductibles. Donc, prêts combo sont devenus de plus en plus fréquent.

Cependant, toutes les personnes soit admissible à un prêt combo ou voulu faire des versements hypothécaires multiples. Des directives de souscription pour une deuxième hypothèque sont généralement plus restrictifs que hypothèques de premier rang et nécessitent souvent beaucoup plus élevés scores FICO (cotes de crédit) que leurs homologues de première hypothèque, ce qui oblige certaines personnes en prêts avec PMI comme un moyen de financement d'une maison. Et encore d'autres personnes comme la simplicité de faire un paiement hypothécaire. Dans les deux cas, jusqu'à cette année, ces personnes pourraient avoir été à un désavantage fiscal par rapport à ceux des gens qui ont de multiples prêts. Mais cela a changé le Janvier 1, 2007.

À compter de cette année, les contribuables qui achètent ou refinancer les maisons et ont un revenu égal ou inférieur à 100.000 $ et qui détailler leurs déductions peut déduire 100% de la prime d'assurance prêt hypothécaire de leurs impôts détaillés. La retenue sur la prime est réduite de 10% pour chaque $ 1 000 par laquelle le contribuable a ajusté le revenu brut dépasse 100.000 $. Cela permet des prêts simples comme assuré FHA ou de prêts Fannie Mae, les myCommunity qui ont tous deux des taux d'intérêt relativement faibles, beaucoup plus attrayant pour un grand nombre de potentiels acheteurs.

Voici un exemple concret de comparaison qui illustre la façon dont un seul prêt avec le PMI est meilleur que d'un prêt combo: Disons que nous avons deux emprunteurs égales achat d'une maison 200.000 dollars et un financement à 100% du prix d'achat. Notre premier emprunteur choisit un seul de 30 ans prêt de $ 200,000 à 6,50% avec le PMI faire son paiement mensuel, y compris l'égalité PMI 1,424.00 $. L'emprunteur second fait un combo premier et le second de 160.000 $ à 6,50% et 40.000 $ à 9.00%, ce qui lui versement mensuel total 1,417.00 $. Sur la surface de l'emprunteur second sauver 7,00 $ plus sur un mois sur base mensuelle. Mais nous allons creuser un peu plus dans les détails de chaque situation. Notre premier emprunteur dispose d'un paiement du principal et des intérêts de 1,264.00 $ et la somme restante de 160,00 est le PMI mensuelle. Dans un impôt-support de 28%, le premier emprunteur est en mesure de déduire 347,00 $ par mois de son / sa facture fiscale globale, 302,00 $ pour l'hypothèque et 45,00 $ pour la PMI, ce qui rend son paiement hypothécaire effectif 1078 $. Notre emprunteur second a deux paiements, Pandi 1011 $ sur son premier et Pandi 406.00 $ sur son second. Encore une fois, dans un 28% d'impôt support de l'emprunteur second est en mesure de déduire 324,00 $ sur sa facture d'impôt, 241 $ pour le premier et 83,00 $ à partir de la seconde, ce qui rend son paiement hypothécaire effectif 1093 $. En fin de notre emprunteur PMI est d'effectuer un paiement hypothécaire efficace qui est de 15,00 $ par mois inférieur à la personne qui a pris le prêt combo.

L'exemple ci-dessus ne fonctionne pas toujours cependant. Des facteurs tels que combinés de prêt-valeur (CLTV) et de taux d'intérêt peut modifier considérablement les calculs ci-dessus. Pour les emprunteurs qui paient des taux d'intérêt plus faibles sur leurs hypothèques de second rang ou qui ont une CLTV de moins de 90% d'un prêt combo peut être plus judicieux. En outre, l'exemple est juste que, un exemple et ne doit pas être considéré comme un conseil fiscal spécifique. Je suis un croyant ferme que tout le monde devrait utiliser un professionnel de l'impôt quand il s'agit de la préparation et la planification fiscale.

Est donc un achat d'un prêt ou le refinancement de la déplacer vers la droite pour vous? Il pourrait être. Je crois que cela dépend en fin de compte de votre situation personnelle et doit être discuté à fond avec à la fois votre prêt hypothécaire et professionnels de la fiscalité. Mais il est certainement la peine de dépenser le temps de parler à des professionnels pour le savoir....