Prévisions 2009 de la propriété tchèque

Il ya plusieurs facteurs à considérer en ce qui concerne où le marché immobilier va en République tchèque en 2009. Ceux qui nous paraissent les plus pertinentes et sont discutés dans le présent rapport sont le marché du logement aux États-Unis, la crise mondiale du crédit, les salaires tchèques par rapport aux prix du logement, la santé globale de l'économie tchèque, les loyers par rapport aux prix des logements et l'accession à l'EURO.

À court de temps et ne souhaitez lire l'analyse finale? Le sous-titre final a nos conclusions sur la façon dont nous pensons que le marché du logement tchèque sera affecté.

Nous allons commencer.

Le marché immobilier américain

Avec le marché du logement aux États-Unis sont en chute libre sera bien sûr suivi de l'Europe comme elle l'a dans l'histoire?

Au cours des 10 dernières années les marchés du logement dans les deux des huit principaux pays européens et aux États-Unis ont largement déplacé dans la synchro. Marché du logement en Europe ont largement suivi les Etats-Unis un avec un décalage d'environ deux années.

À partir de 2007 et continue jusqu'en 2008 à ce jour cela ne semble pas être le cas comme nous l'avons vu un ralentissement similaire sur les marchés de l'immobilier au Royaume-Uni, l'Espagne et l'Irlande.

Dans ces pays, les nouvelles semble juste pour obtenir plus sombre et plus sombre. Par exemple, l'ancien membre du MPC, Charles Goodhart avertit 11th Juillet 2008, que l'économie à la recherche «dire», la Grande-Bretagne est aujourd'hui confrontée à une récession.

Professeur Goodhart, maintenant à la London School of Economics, a déclaré: «Sortie va tomber, le chômage va augmenter, parfois très vite. C'est une situation horrible. L'économie britannique est tout à fait entrer dans une récession. Je me souviens quand la reine avait une «annus horribilis», et ce n'est les annus horribilis pour le MPC. Le troisième trimestre sera afficher une croissance nulle, voire une réduction marginale de la production, dit-il dans une interview à Bloomberg Television. «Je pense que ça va durer plus de temps que va être à l'aise. La situation semble désespérée. "

Le même jour, le Telegraph a également imprimé la citation de Michael Saunders, de Citigroup qui a dit: "Le marché du logement est sans doute même pas à proximité du fond, et des baisses importantes des prix des logements sont susceptibles, pas nécessairement tous les mois, dans le reste de cette année et en 2009. À son tour, la faiblesse de nombreux plus qui nous attend pour l'économie globale ainsi. "

Toutefois, pour juger l'Europe dans son ensemble serait une chose erronée à faire parce que dans l'Europe réside situations de marché multiples, y compris la disponibilité et le coût du crédit, les forces et les faiblesses de change, la migration entre les pays membres de l'UE, la mentalité d'investissement et de consommation des résidents, etc Déjà nous avons vu comment les marchés du logement en Espagne, au Royaume-Uni et l'Irlande ont effectué de manière très différente que les marchés d'Europe centrale.

Crise mondiale du crédit

Lorsque les banques américaines ont commencé grandes dépréciations en 2007, personne ne s'attend à ce que l'événement aurait ballon dans ce que nous voyons aujourd'hui. Le système économique est lui-même purge de l'ère du crédit facile et à la fin les choses vont revenir à une attitude plus équilibrée de crédit. Aux États-Unis un rapport en 2004 a mis l'endettement moyen des ménages à 79 000 $ US. Plus de ¾ de tous les ménages avaient une sorte de dette et 40% avaient plus de 50 000 $ USD. Dans la demi-seconde de l'année 2007, service de la dette aux États-Unis a atteint un sommet de tous les temps, les ménages ont été mise de 14% de leur revenu disponible service de la dette.

"Nous allons avoir à réduire", a déclaré Dean Baker du Centre de recherche économique et politique, à Washington, DC think-tank. "Nous avons vraiment vécu au-dessus de nos moyens."

En République tchèque, le niveau du crédit aux ménages n'est rien comparé aux chiffres des États-Unis ou ceux de l'Europe occidentale, qui sont aussi à des niveaux bien meilleurs que les États-Unis. Le ratio d'endettement des ménages tchèques au produit intérieur brut a augmenté de sept points de pourcentage à 29 pour cent en 2007, selon la Banque nationale tchèque (CNB). Cependant, cela est bien inférieur au ratio de la zone euro, ce qui est de 61 pour cent. À la fin de Mars, la dette des ménages s'élève à 756.14 milliards Kc (47,4 milliards de dollars), un montant qui pourrait bien haut 900 milliards Kc d'ici fin 2008, selon GE Money Bank.

Ainsi, le retard dans l'adoption de consommateurs tchèques de la mentalité occidentale de crédit n'est peut-être leur facteur d'économie que la crise du crédit frappe l'Europe.

À l'heure actuelle, seules quelques banques ont modifié leurs procédures de prêt en réponse à la crise du crédit. D'autres banques comme Raiffeisen n'ont pas resserré leurs exigences, ce qui entraîne une augmentation de 20% en prêts à un an sur un an à la fin de Août 2008. Hypotecní banka, fait état d'une 11% en glissement sur un an augmentation du volume des prêts hypothécaires en Juillet et Août 2008. Ceci est très surprenant compte tenu que 2007 a été une année succession véritable boom en raison de l'augmentation du taux de TVA qui a pris effet en Janvier 1, 2008.

Zdenek Tuma de la banque centrale tchèque a déclaré dans une interview Octobre 12 2008 concernant pourquoi il estime que les banques tchèques sont en bon état comme en dépit de la crise mondiale du crédit: "La raison principale est que les banques tchèques étaient tout récemment nettoyée (des mauvais actifs) alors ils ont commencé avec des bilans solides il ya quelques années, "

"Ils ont eu des opportunités de profit très bons à la maison et n'ont pas été en quête de profits ailleurs. C'est pourquoi nous sommes convaincus que les banques tchèques sont très bien," dit Tuma.

Salaires tchèque / prix de l'immobilier

Un indicateur si le logement est en faveur de la croissance ou une correction est la différence pour gagner l'appréciation de puissance par rapport au prix que cela affecte l'abordabilité.

Alors que les salaires moyens des Européens a augmenté de 8 pour cent, les salaires des Tchèques ont augmenté de 41 pour cent au cours des sept dernières années.

Le salaire moyen en Q2, 2008 a été CZK 23 182, ce qui est de CZK 1718 supérieur (8,0%) par rapport à la même période de l'année 2007. Comme indiqué par l'augmentation des salaires, le chômage a été signalé à 5,3 en Septembre 2008, beaucoup mieux que les voisins et autres pays européens. Par exemple, l'Espagne a le plus haut taux en Europe de 11,2 pour cent. Le taux de chômage en Slovaquie était de 10 pour cent en Août, selon les données d'Eurostat.

Avec des statistiques en bonne santé dans la croissance des salaires à la fois et le taux de chômage, il est un bon indicateur pour la vigueur soutenue du secteur du logement à l'heure actuelle.

Est-ce que cela changera dans un avenir proche?

Certes, la République tchèque est une économie basée essentiellement sur les exportations. Comme l'économie mondiale ralentit, il en sera de l'exportation. Déjà, les entreprises en République tchèque sont les réductions de production de rapports, en particulier dans l'industrie automobile, mais aussi des fabricants de verre et certaines entreprises textiles. Ce sera certainement avoir un impact sur le chômage en 2009, mais ne devrait pas sortir de la main.

Dans l'ensemble de la santé économique

L'économie tchèque a connu une croissance record de 6,6 pour cent en 2007.

Chiffres de la croissance du deuxième trimestre de 2008 pour la République tchèque ont été révisées à la hausse à 4,6%, d'année en année, à partir d'une estimation précédente de 4,5%, ce qui est inférieur à la croissance de 6,8% au trimestre précédent. Attentes pour les deux derniers trimestres sont également à la contraction du PIB. Attentes pour 2008 dans son ensemble sont pour environ 5% du PIB.

C'est peut-être mieux que leurs voisins occidentaux, l'économie de la zone euro plus récemment contracté de 0,2%, de trimestre en trimestre - mais il est encore un signe que l'Est n'est pas invulnérable aux problèmes qui affligent les économies occidentales, qui ont été touchés par une tempête de pertes sur les marchés financiers, et la flambée des factures alimentaires et des carburants

La prévision pour 2009 sera probablement réduite en Novembre 2008 à partir du courant de 3,6% dit Tuma de la banque centrale tchèque (CNB), tel que rapporté le 12 octobre 2008. Projections se situer entre 3,1 et 3,3%.

"Notre grand avantage, cependant, est que l'année dernière (2007) nous étions au sommet du cycle économique et compter avec ralentissement cette année et ce qui se passera sera un plus grand ralentissement (que prévu)," dit Tuma.

Bien que nous pouvons voir une tendance à la baisse au cours des trois dernières années, il est certainement beaucoup plus sain que les récessions qui sont soit en pleine floraison dans les pays occidentaux ou sont tout simplement à l'horizon.

Sur une note latérale, peu de gens savent que, avant la Seconde Guerre mondiale et les événements subséquents jusqu'en 1990, la République tchèque a été l'un des 6 premiers puissances industrielles du monde, surpassant les pays économiquement comme le Japon, l'Italie et l'Espagne. Le pays était une fois à égalité avec la France et cela montre, peut-être, où elle aspire.

Locations / prix de l'immobilier

Si nous regardons la relation entre prix de l'immobilier et des loyers, il continue à apparaître favorable dans la plupart des régions du pays tandis que Prague, Brno et Ostrava maintenant ont globalement diminué. Bien que se basant sur les prix de l'immobilier potentiel de gain n'est pas toujours un indicateur fiable du marché du crédit, les coûts de transaction et les primes de risque justifierait tous les prix des logements fluctuant différemment des loyers.

En regardant les différents domaines, nous pouvons voir à Prague ayant seulement une petite augmentation des loyers alors que les prix immobiliers ont de nouveau augmenté. Cela a poussé les rendements bruts de location entre 3 et 5%. A Brno, la situation est similaire avec des hausses de prix des biens par le biais de 2005 à 2007 ne sont pas compensée par une augmentation des taux de location. Brut actuel des rendements locatifs sont également dans la gamme de 4 à 6% la plus élevée étant dans des studios de petite taille. Villes périphériques telles que Zlin et d'Olomouc ont des rendements légèrement supérieurs de 5 à 7% en raison d'avoir plus modérés des croissances des prix immobiliers.

Nos attentes pour 2009 sont que les loyers vont commencer à augmenter. Cela est dû au moins actif achat d'une maison ainsi que d'une tendance à la migration inverse des Européens centrale qui ont vécu et de mieux l'argent dans les économies occidentales se rapprochent de la maison que ces économies lente.

Compte tenu de ce qui précède nous nous attendons à des rendements locatifs bruts à augmenter en 2009 dans les grands centres tels que Prague, Brno et Ostrava au moins 1 à 2%.

Adhésion dans les EURO

Il ya beaucoup d'anticipation à ce qui se passera aux prix de l'immobilier une fois la République tchèque se joint à la monnaie EURO. Cette date avait été initialement ciblés en 2010, mais les récentes déclarations montrent que le projet de budget de l'Etat contient des conditions qui pourraient retarder la République tchèque répondant aux critères de Maastricht avant 2012 ou 2013.

Dans d'autres pays ce passage à l'euro a entraîné une hausse des prix de plus immédiat, toutefois, une grande partie de la hausse des prix de est considéré comme déjà anticipé sur le marché tchèque.

En ce qui concerne les gains de change, le taux de change actuel se situe autour de 24,5 CZK pour 1 EURO. Le gain de l'CZK a dépassé même les prévisions les plus optimistes, y compris précédente Premier Ministre Jiri Paroubek qui, en 2007, a prédit un taux de 25 CZK / 1 EURO lorsque la République tchèque rejoint la zone euro aux alentours de 2012.

Est-ce que la tendance se maintient ou pouvons-nous attendre l'échange de rester stable?

La croissance du PIB et l'inflation interne vs voisins européens indique une poursuite de la tendance générale à la hausse de la valeur de l'CZK mais pas dans la mesure où nous l'avons vu en 2007/2008.

Il est maintenant une pression considérable de l'économie axée sur les exportations pour stopper l'appréciation de l'CZK par rapport aux monnaies de sociétés importatrices. Il est de notre prévision que le ralentissement économique mondial et de la contraction résultante de l'économie tchèque empêcher l'CZK de faire des gains plus grands.

Autres facteurs

Un facteur important qui a contribué à créer des bulles immobilières dans les pays occidentaux était la spéculation par les investisseurs. En dehors de Prague, l'investissement des étrangers est très, très limité, ce qui ne représente qu'une fraction du marché global.

Les Tchèques n'ont généralement pas investi dans l'immobilier en plus de leur résidence propre vie. Bien que 2007 a vu une tendance croissante de professionnels tchèques et entreprises qui achètent des biens d'investissement global, il a été très limité et n'est pas un contributeur à la hausse des prix des logements. Si les jours de crédit facile a continué pendant des années un couple de plus, nous avons très certainement aurait vu une acceptation beaucoup plus loin de ce type d'investissement et plus de potentiel pour un effondrement sur le marché.

Conclusion

Parce que de tous les facteurs ci-dessus, notre opinion professionnelle est que 2009 sera une année de l'amortissement des biens qui correspond essentiellement la croissance du PIB global, de sorte quelque part dans la gamme de -0 à -5%. Prague et à Brno, en général nous nous attendons à voir avec la stagnation ou la dépréciation de la plage ci-dessus. Les plus petits centres qui n'ont pas connu une croissance explosive, comme d'Olomouc et de Zlin nous nous attendons à voir le taux de croissance de l'ordre de 1 à 3%. La croissance Ostrava devrait donc se situer au milieu.

Sur un côté très positif, en termes de loyer que nous prévoyons que 2009 pour briser la tendance à la stagnation ces dernières années. Moins acheteurs globaux avec un marché du travail encore en bonne santé ainsi que la migration inverse devrait voir une augmentation des rendements locatifs dans tous les centres, mais en particulier les grands centres urbains ayant une économie moins axée sur l'exportation et plus diversifiée, comme Prague et à Brno. Attendez-vous à loyers augmenter de 5% dans l'ensemble en République tchèque et jusqu'à 10% dans les zones mentionnées ci-dessus.

Marché Immobilier mise à jour de Janvier 1, 2009.

Propriété à travers les grands centres semble être dans un état de limbes dès maintenant en tant que vendeurs ont des attentes de prix obtenus à la fin 2007, début 2008 et les acheteurs d'anticiper de baisse des prix et de chercher des rabais. Les stocks ont sensiblement augmenté, mais pas le montant du chiffre d'affaires a été considérablement réduit.

Les développeurs ont commencé à offrir des rabais pour déplacer certaines propriétés avec la plus haute étant considéré comme 5%. D'autres mesures incitatives offertes comprennent places de parking gratuites ou les cuisines.

A Brno, la demande locative est beaucoup plus élevé qu'à la même période l'an dernier et surtout dans la gamme bas prix. Cela n'a pas été reflétée dans une augmentation de prix pour le moment à Brno, mais nous nous attendons à être vu prochainement.

Marché Immobilier Mise à jour le 20 mai 2009

Dans tous les domaines des valeurs de petites appartements semblent avoir conservé leur valeur mieux avec le prix des grandes appartements sont les plus touchés.

Toutes les banques ont restreint les offres, y compris une seule offre maintenant 85% LTV pour les étrangers qui achètent. Normes de qualification sont plus strictes dans toutes les banques pour chaque demandeur. Si cela continue, il pourrait causer des baisses de prix plus que prévu dans le présent rapport.

Brno: Une comparaison des prix développeur de début 2008 le mois en cours en 2009 montre que les prix sont en baisse de 3 à 5% sur de nouveaux projets. D'autres rapports indiquent que la chute des prix a été plus élevé dans «panelak» ou communiste construction en béton époque. Le marché locatif est toujours très forte pour les appartements à louer en vertu de 8000 CZK / mois à partir de simples jeune professionnel. Les grandes appartements louent plus lent.

Prague: Des rapports ont indiqué des réductions allant jusqu'à 10% par les développeurs de la nouvelle construction, bien que d'autres semblent indiquer que la valeur des biens globale diminue de 1 à 3% en dehors de 'panelaks ». Les prix de location semble stagnante bien appartements se remplissent plus vite.

Ostrava: les prix développeurs n'ont pas baissé même si les prix pour 'panelaks ont chuté. Il est actuellement une période de «pause» pour le marché en tant que mouvement de la propriété a vraiment ralenti, mais les prix ne diminue pas. Offres de location ont augmenté sur le marché au cours des six derniers mois, ce qui le marché locatif plus doux qu'avant.

Zlin: évaluations de la Banque traitées ce mois-ci pour une nouvelle construction à Zlin ont montré une augmentation des prix d'environ 5% depuis le début de l'année 2008.

Nathan Brown est le propriétaire du tchèque point 101.

Depuis 2003, point 101 tchèque a aidé les individus, les entreprises et groupes d'investisseurs à investir dans le marché tchèque de propriété République. Nous avons aidé des centaines d'évaluer les opportunités immobilières, en toute sécurité acheter des biens, de gérer locations, enregistrer une société locale (SRO), se conformer aux règlements, et d'établir tchèque de résidence (pour les citoyens de l'UE)....